倒车镜里的百强房企
日期:2023-01-18 18:04

来源:中国房评报道

前些日子, 滨江集团 ( 10.440 , -0.45 , -4.13% ) 老板戚金兴在自己公司年度会议上说了一句让人记忆深刻的话:不是我们猛,而是人家后退的速度比我们快!

滨江集团2022年度拿了41块地,权益拿地金额支出374.1亿元,比上一年大约同比下降了20%左右,但是滨江集团在百强房企土地储备排行榜中的排名却一下子上升了15名,从2021年的排名22,一下子上升到了今年的排名第7。

“人家”退,而滨江进,是好事儿吗?

有专业人士把滨江集团在杭州的2022年度楼盘的开盘去化率情况数据打开来看,发现2022年第四季度(10-12月),滨江在杭州项目开盘去化率低于30%的项目分别是1个、2个、2个,分别在当月新开盘的楼盘数量中占比9%、18%、13%。

而在2022年9月份之前,这个数据是: 0!

所以,一向低调的戚老板,也“突然”上了头条。

不过话说回来,与同行比,滨江的确是不折不扣的优等生。因为其他房企2022年度的表现: 的确更惨!

据中国指数研究院数据,2022年度百强房企当中TOP10房企销售总额门槛同比下降41.9%至1673.1亿元,TOP30房企销售总额门槛同比下滑55.8%至507.2亿元。全年千亿房企数量约20家,同比减少21家。2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑,降幅大于50%的房企数量为36家,另有32家百强房企累计业绩降幅在20%—50%之间。

如果简单对比来看,这差不多相当于2017年的行情,彼时全国房地产销售额突破了13万亿元,而千亿房企的家数也上升到了17家。

对于很多新晋的千亿房企们来说,2022年就是 梦醒时分 ,一场黄金盛宴的大梦醒了,发现自己又回到了2017年。

“梦醒时分”是2022年大变局对房地产行业的整体影响,如果从结构影响来看,则是“有人星夜赴科场、有人辞官归故里”的逻辑。在任何一个大变局时代里,个体的悲欢是不同的,有人失意就有人欢喜。

2022年这场房地产行业大洗牌中,哪些房企是受益者呢?让我们从TOP5的名单里去寻找答案。

据克而瑞数据,2022年度中国房地产企业百强房企全口径销售额排行榜中, TOP5房企分别是:碧桂园、万科、 保利发展 ( 15.740 , -0.31 , -1.93% ) 、绿城、中海。

这其中,碧桂园从来只公布权益销售额,也就是人家拿打6-7折以后的数据跟其他房企的全口径销售额数据比较,人家依然是第一,而且销售额超4400亿元,位于4000亿元大关以上,江湖第一的位置仍然可以稳坐。

“江湖第二”的席位,在万科和保利中展开激烈角逐,万科在使劲跑,保利在拼命追,由于保利的大手笔拿地、储备货值,眼看就要追上万科,夺下“二哥”的位置。

首先,万科今年的销售额虽然继续坐在第二的位置,但是和第三名的保利的销售额已经无限接近:万科2022年度合同销售额是4143亿元,保利是4116亿元。

如上所述,保利2022年度销售额同比下降约14.51%,而万科2022年度销售额则是同比下降33.58%,这是在2021年销售额同比下降10.8%的基础上再大幅度下降,“跌跌不休”的万科后面保利的追赶脚步声越来越近了。

决定追赶速度的是2022年度的拿地金额和新增货值,这决定了未来2年的公司可销售货值和销售额。根据中国指数研究院的统计数据,2022年度拿地金额排行榜中,保利排第三,拿地金额734亿元,万科仅排第13,拿地金额为241亿元。与此同时,根据克而瑞的2022年度新增货值排行榜,保利位居第一,新增货值2514亿元,万科屈居第4,新增货值为1716亿元。

这意味着,2023年保利销售额超过万科夺得“二哥”的位置,可能性很大。

由于第四名绿城的年度销售额为3003亿元,和保利、万科的4000亿元大关还有相当大的差距,则意味着2023年的前三强仍然是在碧桂园、万科、保利中产生,即便万科的“二哥”位置被保利夺取,自己仍然可以继续做“三哥”。

值得关注的是“四哥”——碧桂园、万科、保利、中海最近3年来一直在TOP5附近徘徊,而这次排名第四的绿城则是从2020年的第19名,到2021年的第7名,再上升到2022年的第4名,是排名位置上升最快的房企。

2022全年绿城集团总合同销售额达到3003亿元(含代建项目),总合同销售面积约1380万平方米。其中,自投项目取得合同销售面积约793万平方米,合同销售金额约2128亿元,其中归属集团的权益金额约1224亿元;绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目(以下简称:代建项目)取得合同销售面积约587万平方米,合同销售金额约875亿元。

值得注意的是,绿城轻资产部分的绿城管理业务2022年合同销售额较2021年增长32亿元,同比增长率约为3.8%。

绿城合同销售总额同比去年下降了14.42%,但是和TOP5的其他4家房企比起来,绿城2022年合同销售额同比下降幅度最小的排名中,仅次于中海,下降幅度低于碧桂园、万科和保利。

也就是说,“四哥”绿城的基础很稳,而且有代建业务这个秘密武器,在业绩成长的潜力上更具优势。

2022年,房地产行业的系统风险释放以及系列“黑天鹅”事件,导致了多数地产股的股价大幅度下跌,变成了“地惨股”。但是绿城全年股价均值港币13.6元,较2021年均值上涨27%。

不过,绿城身后的3个追赶者同样实力雄厚。位居5、6、7名次的中海、华润置地、 招商蛇口 ( 14.330 , 0.04 , 0.28% ) 都是央企,资金雄厚,拿地激进,而且这三家销售额都比较接近,分别约为2807亿元、2786亿元、2635亿元,和绿城的3003亿元比较接近。

在上述克而瑞的2022年度百强房企新增货值排行榜中,前三名分别是保利、华润、中海,分别是2514.8亿元、2393.8亿元、1787亿元,而绿城为1036亿元,排名第8。

也就是说,绿城和万科一样,虽然是混合所有制企业,但是其身后的纯血统央企竞争者实力更为强劲,赶超实力不容小觑。

2022年是中国房地产行业“四十年未遇之大变局”,在疫情影响、销售下降、企业信用崩塌等多重“黑天鹅”事件的冲击下,几乎每家全国型房企的销售、经营、融资都受到了全方位的冲击。而且在中国房地产企业销售规模座次排名的历史中,近年来属于“格局已定”的时间,在销售额冲上3000亿元规模后,每一个排名座次的竞争都很激烈。

所以,通过TOP5的座次变化,大家可以自行思考,房地产行业格局会怎么变……

值得注意的是,在2022年度克而瑞百强房企新增货值排行榜中,滨江集团以1543.2亿元位居第6,在前10房企名单中,是唯一的民企。

责任编辑:刘万里 SF014

本文转载自网络,版权归原作者所有,如侵犯您的权益请联系[email protected],我们将第一时间删除。