5个大盘售楼处挤一起,北京海淀这一热门区域面对面“抢客”
日期:2023-01-16 20:30

“应该是抢我们海淀的客源吧。”

被问及位于昌平区的汇智里为何要在距离较远的海淀区设置售楼处,富华里销售人员不置可否。

2023年1月9日,《每日经济新闻》记者来到了北京市海淀区永丰地块,作为海淀近年供地的大热区域,多家房企在这里短兵相接。

出了海淀永丰地铁站往北走,不出3公里,小小的区域中分布着至少5个售楼处,分别有幸福里润园、国誉燕园等。但有意思的是,中海旗下的3个楼盘,汇德里、汇智里、富华里“三合一”,共用一个售楼处,不过这些项目仅是共用一套前台,人员系统互不统属,此种配置,既巧妙又微妙。

970套剩余

中海在海淀永丰有一个“三合一”售楼处,分别是汇德里、汇智里、富华里,但三者互相并不统属。记者在了解完富华里,提出想看看汇智里时,富华里销售人员说需要再次去前台登记,再次匹配销售人员,所有流程都需要重新来一次。

富华里是中海目前在海淀主推的项目。2022年9月23日北京第三批集中供地中,中海接连出手,先是41.975亿元和3.6万平方米现房销售面积拿下京土储挂(海)[2022]044号宗地,又以55.775亿元和4000平方米现房销售面积竞得京土储挂(海)[2022]045号宗地,这个总价接近100亿元的两宗地块仅一路之隔,距离中海另一个项目汇德里也仅一街之隔,可见中海在海淀的布局决心。

据富华里销售人员介绍,项目是两宗地块,分为富华里富园和富华里汇园。目前北区富园基本售罄,主要能选的房子都位于南区的汇园。

从网签来看,富华里富园2022年12月3日取得预售证,汇园2022年12月24日取得预售证, 不过两个项目暂无网签信息,富园“基本售罄”尚无从验证

除此之外,富华里现在还需要面对昌平同门项目汇智里的“抢客”。

汇智里位于昌平区沙河镇 中关村 ( 6.300 , 0.07 , 1.12% ) 国家工程技术创新基地,中海在2022年北京首批集中供地中以32.6亿元底价拿下该地块。该项目距离“三合一”售楼处有大约11公里,开车需要22分钟。如果是公共交通,需要换乘两趟公交,耗时约1小时8分。该项目距离昌平城区也有大约12公里。

汇智里于2022年4月2日取得预售证,曾在去年8月成为北京网签榜亚军,网签套数686套。

不过汇智里是一个大盘,住宅批准销售套数是1656套,两下比较可知,汇智里目前还有970套房源待去化。

华润、中海的永丰之争

事实上,海淀永丰的整体销售情况是不错的。2020年以来,海淀区供地多集中在永丰片区,华润、中海、海开等开发商在此皆有布子。

2021年10月13日上午,中海、华润置地+ 首开股份 ( 5.560 , -0.01 , -0.18% ) 、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺镇京土整储挂(海)(2021)046号宗地,最终经历7轮报价,中海以45亿元拿下该地块。

随后,在中海、华润置地+首开股份、建工+金隅、 招商蛇口 ( 14.370 , 0.16 , 1.13% ) 四方的争夺中,华润置地+首开股份经过9轮出价,最终以44.95亿元拿下海淀区西北旺镇京土整储挂(海)(2021)047号宗地。

两宗地块仅一路之隔,销售指导价也都在8.3万元/平方米,可以说是天然竞品。从最终销售情况看也确实是这样,中海将046号地块打造成了汇德里,华润置地+首开股份则将047号地块打造成了幸福里润园,两项目都于2022年2月28日取得预售证。

海淀的购买力也确实强劲,从记者的实地走访和网签结果看,两项目确实是基本售罄。

幸福里润园京房售证字(2022)15号批准销售套数共740套,目前已经网签631套,成交均价83241.26元/平方米,销售人员也说:“目前只剩十几套大户型下跃,房源不多了。”

汇德里京房售证字(2022)16号批准销售套数1208套,目前已经网签住宅和丙类储藏室共829套,住宅成交均价83858.73元/平方米。 “三合一”售楼处也不再推荐汇德里的房源,表示“汇德里已经大致清盘”。

从销售价格也能看出,这两个项目是按照备案价格来销售的,并没有出现北京市场中一些低于备案价销售的现象,也能侧面表明两项目的顺销程度。

在海淀东升镇,还有另一个知名的新盘中建壹品·学府公馆,2022年4月16日取得预售证,备案名分别是书香茗园和书香悦园,两者相加曾经是2022年8月北京新房网签套数和金额双料冠军。

竞品的压力

然而,此前的顺销行情到了富华里2022年12月开盘时有了微妙变化。

《每日经济新闻》记者留意到,对比中海拿地时的销售指导价,富华里似乎从一开始就选择了降价。

记者查询得知,富华里富园在竞拍时的销售指导价格为8.5万元/平方米,略高于汇德里。南部富华里汇园销售指导价则为8.2万元/平方米。但根据北京住建委官网信息,富华里富园备案价格约8.3万元/平方米,而汇园是8.1万元/平方米。

从介绍来看,富华里户型从80平方米到140平方米都有分布,从销售人员对99平方米户型800万元的报价来看,富华里汇园也的确是在按照8.1万元/平方米在销售。

中海新盘的“降价促销”或许来自竞品的压力。

因为,隔壁中建壹品和海开共同开发的栖海澐颂即将入市,该项目也是2022年9月23日拿地,销售指导价也是8.2万元/平方米。届时像幸福里润园和汇德里那样短兵相接的场面会再次上演。

而昌平汇智里的价格对海淀富华里也有压力,相隔11公里,汇智里售价明显要低很多,备案价格约5万元/平方米。

海淀昌平交界处的项目来海淀建售楼处的并非只有汇智里一家,离“三合一”售楼处不远还有一个项目同样也是如此操作。 北京城建国誉燕园的售楼处在中关村一号,距离中海“三合一”售楼处步行距离不超过500米,而项目地却在昌平。 销售人员的说辞是:“如果您在永丰工作,到我们项目简直就太方便了,很多海淀的客户选择到我们这里买房。”

每经记者 王佳飞 摄

国誉燕园2022年11月6日取得预售证,开盘后项目进行了大面积宣传,“当日劲销482套,这意味着国誉燕园首开全部房源已售罄”。《每日经济新闻》记者到来时,销售人员说:“房源还有很多,我们只是‘首开’售罄,项目是个大盘。”

从网签数据来看,国誉燕园共有1788套房源被批准销售,但网签仅172套,剩余1616套,“劲销482套”的数据也暂未达到。

国誉燕园销售价格是有优势的,目前成交均价为3.4万元/平方米,但项目位于昌平,如果以海淀客群为目标,当前劣势也是明显的。国誉燕园位于昌平区六环路土城出口土城新村,从永丰到这里有18公里,开车需要26分钟。

建设现场 每经记者 王佳飞 摄

临近傍晚,记者来到国誉燕园建设现场,需要从村庄的一条小路进入,没有商业、没有绿地,周围灯光稀少,冬天里更显冷清,只能看到一辆辆飞驰的汽车从六环高架驶过。

国誉燕园到同样位于昌平的汇智里,路程约9公里,开车需要15分钟左右,两个项目加起来的未网签房源超过2600套。

2022过去了,海淀楼市很热闹。2023来了,热闹还会延续吗?

撰文| 王佳飞

责任编辑:刘万里 SF014

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