卖房纳入考核背后 青岛西海岸新区的焦虑
日期:2022-06-21 20:00

来源:地产杂志

文丨王亚静

自3月郑州发布房地产救市“19条”之后,各地的救市政策此起彼伏。

据中原地产监测,截至6月13日,6月已有超过60个城市发布了70多条楼市调控举措,且部分城市在短期内已经多次追加稳楼市政策。

如今,救市已经成为楼市一大热词,但到底如何救市以及救市的有效性仍是舆论场的热点话题,并时而引发争议。以青岛为例,西海岸新区薛家岛街道将购房与社区考核挂钩,让网友直呼“奇葩”。

而这背后,青岛西海岸新区到底面临着怎样的隐痛?

PART ONE

卖房纳入考核

近日,网上流传一份落款为薛家岛街道办事处,标题为《关于做好促进居民购买新建商品房的通知》。

《通知》中要求,为贯彻落实上级部署,各社区、各股份经济合作社积极宣传发动符合条件的辖区居民购买新建商品房,并做好购房意愿摸排情况,组织开展新建商品房团购工作。

此外, 《通知》内提及“截止6月底,每个合作社完成网签不少于2个”、“及时把居民亿元购房摸排情况报发展保障中心”“该项工作纳入2022年度工作考核”等内容。

6月20日, 财经网 致电薛家岛街道办事处询问优惠政策以及是否将居民购房与社区考核挂钩,一位工作人员回复称,其属于薛家岛街道办事处党务办,不清楚此事。

随后6月20日、21日,财经网又多次致电《通知》中预留咨询电话,电话均被挂断。但据浙江在线新闻视频客户端天目新闻证实, 当地工作人员表示确有其事,并称“完不成的话,我们社区是要扣分的,社区书记也是有可能要被扣钱的。”

对此,IPG中国首席经济学家柏文喜表示,这件事情看似有些蹊跷,但实际上也是符合当今政府工作逻辑的。目前楼市下行造成各地政府的土地财政吃紧,只有让楼市活跃起来,才能更好、更多地获取土地财政收入。因此,动员一切可以动员的力量,运用一切可能的政策措施,来推动楼市回暖和房地产行业的复苏,就成了不少地方政府的必然选择。

而在优淘城董事长薛建雄看来,薛家岛办事处的这一政策其实并非首创。早在2019年,上海奉贤区房子卖不动的时候,区委书记就开专题会议研究先让各园区、镇出手,买房做人才公寓,再加大教育和交通基础建设,促进购房需求。而这样做的原因就是要拉动楼市销售。

至于为何推出这一政策,据天目新闻报道称,薛家岛街道办事处工作人员回应,是受疫情影响,属地内房地产行业不景气,发布此项通知的目的在于希望基层社区能够积极推动有意向购买房子的百姓,并让百姓能够知晓有关优惠措施。

PART TWO

去化周期超2年

实际上,在此之前,青岛西海岸新区已经发布了密集的“救市”政策。

据财经网不完全统计,5月31日,西海岸新区放宽商办用房户口准入条件;6月2日,西海岸新区全面取消限购政策;6月2日,西海岸新区给予6月30日前完成网签的购房人40%契税补贴。

作为“山东第一区”,西海岸新区这一系列动作颇有一丝“坐不住”的意味。而这种紧迫感,并非空穴来风。

据卓易数据显示,在密集的松绑政策之下,青岛全市5月新建商品房成交11868套,环比上涨50.9%。其中,西海岸新区5月新建商品房成交量为3384套,环比回升47.45%。这意味着,占据全市近30%市场成交量的西海岸新区复苏程度没有及时跟上青岛的发展节奏。

不仅如此,西海岸新区还面临巨大的去化压力。据卓易数据显示,截至5月末,西海岸新区住宅去化周期达27个月,而商品房的去化周期则高达35个月,均远超住建部划定的12个月安全警戒线。

这一水平远超同一级别的城市。据克而瑞数据显示,截至5月末,二线城市去化周期已降至21.1个月。

尽管去化压力已经如此明显,西海岸新区2022年计划新推出的土地供应量仍在青岛市处于第一位,且远高于第二名城阳区。 据克而瑞数据显示,2022年,西海岸新区计划供地282.3万平方米,约占青岛全年计划供地数量的4成,超出第二名城阳区110.83万平方米。值得注意的是,这一数字接近市南区、市北区、李沧区、崂山区、高新区五个区域的总和。

而青岛锐理数据预计,随着土地开发进程的加快,西海岸新区的去化周期或将持续升高。柏文喜进一步解释称,青岛西海岸新区的去化周期已经达到了27个月,仍在大量供应土地,必然会加剧供应过度的问题。当下市场并不景气,这样会加剧这一区域的楼市进一步承压。

既然如此,西海岸新区为何还在加大力度推出供地计划?

在薛建雄看来,西海岸新区是一个新区,基建建设投入非常大,导致地方财政相对困难,所以对土地和房产相关的税费依赖度非常大,只得推出大量土地供应来补充财政收入。

PART THREE

房企信心不足

不过,在西海岸新区的大力推动下,其成交量的确开始攀升。

据卓易数据显示,在发布新政后,第23周(6月6日至12日)西海岸新区成交量692套,环比上升99%;第24周(6月13日-6月19日)西海岸新区成交2250套,环比上上225%。

但尽管如此,开发商对西海岸新区的态度仍然十分谨慎。6月16日,青岛第二轮集中供地开拍, 西海岸新区推出22宗商住地,在松绑政策叠加取消配建人才住房指标、控住商业比例在10%左右的情况下,全部地块仍以底价成交。

财经网梳理发现,在西海岸新区成交的22宗土地中,仅西海岸国资平台海洋控股集团便拿下了7宗土地。而知名房企中,仅有中海拿下两宗, 保利发展 ( 16.270 , 0.21 , 1.31% ) 、万科、旭辉则均与当地的房企联合拿地,且各摘取一宗。

“这说明在市场存量较大、去化周期较长且还存在放量可能的情况下,各家房企在拿地方面不得不趋于谨慎,但在地方政府的优惠条件鼓励和低价增加土储的双重作用下比较犹豫,导致出现全部底价成交的状态。”柏文喜如此表示。

与其形成鲜明对比的是,市北区共出让4宗地块。其中,绍兴路东SF0502-303(A)、SF0502-303(C)两宗地块吸引了越秀、 招商蛇口 ( 12.540 , 0.09 , 0.72% ) 、保利发展、万科、华润置地等知名房企现身竞拍,两宗地块最终均以最高限价成交,成为市北区新地王。

薛建雄认为, 这说明开发商对于西海岸新区没有足够的信心。 因为这个区域的供应量过大,需求却不足。“实际上,这是除北京以外,北方城市的共同特征。就是北方平原多,城市外拓太容易,而人口却在下降,导致土地和住房都严重供大于求。”

青岛西海岸新区有着“山东第一区”的美誉,但在遭受过这轮市场下行之后,这个区域的楼市未来究竟会如何演变呢?

对此,柏文喜认为, 这主要取决于这一区域未来的产业聚集和人口聚集的情况,以及相应的配套设施建设与完善的状况。

为了进一步巩固西海岸新区的地位,相关部门近期下发多份文件,在产业方面,直指打造创新与实体经济发展的高地,涉及的产业包括“芯屏”、智能家电、海洋装备等。而在民生层面,在房地产之外,政府还发放总额达1500万元的消费券,明确胶州湾高速公路与胶州湾大桥实行差异化收费。

一系列行动已经在快速、精准展开,但究竟能否赢得市场的回应,实现引人、留人的目标还需要时间来检验。

责任编辑:李墨轩

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