商业参考 | 房屋租赁合同无效则转让合同跟着无效吗?
日期:2022-05-14 15:50

发布于 2022-05-14 15:41

姚慧律师团队近日代理一个房屋租赁合同纠纷案件,已获胜诉判决。下面分为四点与大家分享。

一、产权未登记可“赶走”承租人

二、合同不能履行的原因要视事实而定

三、转让合同不是从合同

四、违反诚实信用原则的请求不能得到法律支持




一、产权未登记可“赶走”承租人

租客应当在租赁房屋时,审查房屋的产权情况及出租人情况

故事是这样的……(为讲清来龙去脉,内容略长,请耐心观看)

自2016年12月1日起,甲向A公司承租了位于广州市海珠区某村村口的系列商铺。 2020年8月16日,甲以出租人身份将其中一间商铺出租给乙,并与乙签订了《商铺租赁合同》,约定: 租赁期自 2020年8月16日至2023年8月15日。 之后,乙接收了涉案店铺来使用,并向丘志锋交纳了押金 51000 元、租金17000元,还另交进场费50000元、对商铺进行装修花费5万余元等。

2021年1月,丙出现了。丙要在这个位置开一家奶茶连锁店,想要签下乙的店铺。2021年1月25日,经甲、乙、丙三人协商一致,乙将其与甲之间的《商铺租赁合同》转让给丙,向丙收取转让费一共10万元。

丙接收案涉店铺后,准备开始装修,这时候,问题出现了。

物业管理者A公司讨租来了。

原来,甲已拖欠多月租金未予支付。

2021年3月31日A公司向甲发出《回收物业告知函》,称自2020年8月1日以来未收到租金等费用,甲已违约,故要求在2021年4月2日收回商铺。

2021年4月7日,丙与A公司另行签订新的 《商铺租赁合同》,约定由丙继续承租涉案店铺,租赁期是 2021 年4月7日至 2022年9月30日,商铺交付时间是2021年4月7日。

丙认为自己在这个过程中损失了押金、租金和转让费。与甲、乙协商无法达成一致,遂起诉至法院。丙发起了两场诉讼。

第一场,丙只告甲。刚开始丙认为他的损失都应该由甲承担。最后,经二审终审判决, 因《商铺租赁合同》所涉物业未进行产权登记,当事人又不能提供物业已经建设工程规划许可而建的证据,故应认定双方的合同无效。 本案商铺当事人签订租赁合同转让协议后,丙向乙支付了包括押金在内的款项,乙同时将押金收据原件交给了丙,故此,应认定丙向甲交纳了押金。合同无效后,甲应将收取的押金 51000 元退还给丙。另外,法院认定商铺交付给丙之后,丙由于甲的原因未能进场装修,因此合同目的不能实现,甲应退还丙支付的租金17000元。丙支付给乙除押金外的其余款项,因甲不予确认,故不能视为向甲交纳的款项,因此,丙要求甲予以退还顶手费(转让费)等费用,不能支持。上述判决已二审发生法律效力。

从第一场诉讼我们可以看到,未进行产权登记的物业进行出租,各方当事人的权益都不能得到很好的保护。

1、对出租人(物业持有方或管理方)而言,承租人随时退租,不能按合同主张违约责任。

2、对承租人(租客或二手房东)而言,出租人随时收回房屋,亦不能按合同主张违约责任。

3、对次承租人(实际租客)而言,很可能因承租人的违约行为(如欠租)导致自己无法正常使用租赁房屋,而影响到生活或生产经营,导致不可估量的损失。

因此,为避免租赁权的不稳定导致不可预估的损失, 租客在租赁房屋时,一定要审查房屋的产权情况及出租人身份,区分产权人、管理人和二手房东,搞清楚租的房子是谁的?有没有产权登记?出租人是不是业主本人?有没有授权?等等。


二、合同不能履行的原因要视事实而定

本案合同不能履行的原因是甲欠租,而不是租赁合同无效

来到丙发起的第二场诉讼,丙只告乙。丙认为其与乙的转让合同签订后一共支付给乙的10万元,其中51000元为押金(已判决由甲返还),剩余49000元为转让费(顶手费),因被转让的《商铺租赁合同》被认定无效,转让合同也跟着无效,因此要求乙退还转让费49000元。

来,直接看法院判决:

本院认为,因丙与甲及乙协商后,一致同意将涉案合同转让给丙,据此,丙与甲就涉案物业已形成租赁合同关系,有生效的(2021)粤0105民初16718 号民事判决为证证实,本院予以认定。丙与甲的租赁合同虽然被认定无效,同时原告(丙)仍继续与A公司签订合同,承租并使用上述场地, 充分说明上述合同不能履行的主要原因是甲欠付A公司的租金,与合同无效并没有法律上直接的因果关系。 被告(乙)已经履行完合同转让的义务,其所收取原告的49000 元转让费,包含了被告的退出租赁关系的成本等费用,故原告要求被告退还49000元,不符合诚实信用原则,本院不予支持。


综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十四条之规定,判决如下:

驳回原告丙的诉讼请求。



《中华人民共和国民法典》第七条

民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

《中华人民共和国民法典》第四百六十四条:

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


虽然A公司与丙可以通过物业的产权或报建问题主张租赁合同无效,从而回归合同签订前的状态——各自返还。但事实上物业本身的瑕疵并不必然导致合同履行不能。在丙仍然继续使用案涉店铺的情况下,法院得出这样的结论——二手房东欠租才是原租赁合同无法继续履行的真正原因。


三、转让合同不是从合同

不因为租赁合同无效而当然导致转让合同无效

转让合同与被转让的合同并非主从关系,并不当然因为前一个合同无效而导致后一个合同亦归于无效。本案转让合同转让标的是有关租赁合同所有权利义务的概括让与,而不仅仅是租赁权。转让合同签订后,乙作为出让方则完全退出了租赁关系,原租赁合同的主体已经发生了变更,由丙获得承租人的地位成为租赁合同的一方当事人,原租赁合同所有的权利义务一并由丙继受取得,因此,丙因租赁合同无效而遭受的损失应全部向合同相对方甲主张。

四、违反诚实信用原则的请求不能得到法律支持

实质审查重于形式审查

本案中,甲、乙、丙签订转让合同时,均清楚乙在承租店铺时所付出的押金、租金、进场费以及装修等费用,乙、丙经协商达成一致,以10万元的对价转让案涉《商铺租赁合同》,该10万元的对价是合同权利义务的整体转让,即包含了押金、剩余租期、进场费、装修成本的整体转让。乙虽然因甲的欠租行为导致装修工期延后,但并未影响他继续承租案涉店铺使用。而乙的退出包含了其退出成本,若乙不退出,则丙不能租到案涉商铺。况且,该装修工期的延期(除了欠租问题,丙在庭上还提到春节和疫情等因素)不能归咎为乙的过错。

《民法典》第五百五十五条规定,“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”,第五百五十六条规定,“合同的权利和义务一并转让的,适用债权转让、债务转移的有关规定”,第五百五十七条规定,“有下列情形之一的,债权债务终止:(一)债务已经履行;……”


综上所述,一个人不能因其不诚信的行为而获利。在乙、丙的转让合同之下,双方均已全面、实际履行完毕,丙获得他想要的商铺位置,乙无违约行为,丙亦并未因此导致损失。根据民法自治原则,丙应遵守合同约定,诚信行事。



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